L. Moulas, directeur général de l’Observatoire de l’Immobilier durable : « Le potentiel de réduction des consommations du parc repose sur trois piliers égaux : les comportements, l’exploitation des équipements, et la performance intrinsèque des équipements et du bâti. »

Pouvez-vous nous présenter l’Observatoire de l’Immobilier durable ?
Loïs Moulas – L’association est indépendante et compte 70 membres, parmi lesquels les leaders de l’immobilier en France sur l’ensemble de la chaîne de valeur. Si, à l’origine, l’OID a été créé pour apporter de la transparence sur la question des consommations énergétiques réelles des bâtiments tertiaires, nous sommes aujourd’hui sur un périmètre tertiaire et résidentiel et nous sortons de France petit à petit pour traiter toutes les thématiques ESG (environnementales, sociales et sociétales et de gouvernance). Notre action se traduit par des webinaires, de la veille normative et réglementaire, des outils, des études et des baromètres, avec un rythme de publication soutenu. L’ensemble de nos productions – outils et étude – est disponible sur notre centre de ressources Taloen.

Quelles sont vos missions et comment s’articule votre action ?
L. M. – Nous ne sommes pas un bureau d’études, donc nous n’intervenons pas sur les opérations immobilières ou sur des opérations de gestion. En revanche, nous apportons un soutien technique et stratégique à nos membres au travers de nos actions. Nous produisons des outils, par exemple Bat-Adapt, un outil concernant l’adaptation au changement climatique, disponible sur Taloen sur lequel les risques liés au changement climatique des bâtiments peuvent être mesurés au vu de sa localisation et de ses caractéristiques intrinsèques. Nous produisons un autre outil, le baromètre de la performance énergétique, qui permet de réaliser des parangonnages, annuellement. Il s’agit d’outils opérationnels ou d’aide à la décision mis à la disposition de nos membres. D’autre part, nous favorisons le partage d’expériences pour faire monter nos membres en compétences, que ce soit par la création de guides, des retours d’expériences, des visites de sites, des interventions lors des différents groupes de travail… Enfin, nous menons des actions auprès des pouvoirs publics dans une logique d’acceptabilité, de simplification et de mise en cohérence des dispositifs réglementaires. L’objectif est de veiller à ce que les textes rédigés par les pouvoirs publics soient utiles aux acteurs de l’immobilier privé et public au quotidien. Par exemple, dans le cas du décret tertiaire, nous veillons à ce que le texte vienne interférer positivement avec d’autres textes existants, comme le diagnostic de performance énergétique ou la loi DDADUE. L’objectif est de créer des dispositifs qui peuvent être traités concomitamment dans une logique opérationnelle, sans créer d’incohérences entre les différents textes. Un quatrième levier d’action nous amène à faire de la prospective sur l’immobilier de demain, via des conférences, selon un rythme semestriel.

Pouvez-vous nous décrire vos actions en faveur de la performance énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires ?
L. M. – Nous produisons depuis 2012 un baromètre de la performance énergétique des bâtiments, basé sur la participation de nos membres. Les données de consommations réelles de leurs bâtiments nous permettent de produire des statistiques. La dernière édition a été publiée en janvier dernier. Nous intervenons également auprès de l’Ademe en tant que conseil pour les aider à concevoir la plateforme Operat, l’outil de suivi du dispositif écoénergie tertiaire, dit « décret tertiaire ». Depuis 2020, nous remplissons aussi le rôle d’observatoire auprès de l’Ademe sur le contrat de performance énergétique pour le tertiaire privé et nous avons mené des opérations de formation à grande échelle liées à la mise en application du décret tertiaire et à l’autoconsommation collective. Nous sommes également copilote du groupe de travail « Bureau » de la DHUP, où notre rôle consistait à faciliter la détermination des valeurs seuils en valeur absolue dans le cadre du décret tertiaire.

Pouvez-vous dresser un état des lieux du parc tertiaire français ?
L. M. – Il est très difficile de répondre à cette question d’une manière aussi générale. Ce que je peux dire, c’est qu’aujourd’hui, le parc tertiaire est très divers. Dans les zones tendues, comme le centre-ville de Paris, un certain nombre de bâtiments sont détenus par des gérants professionnels. Ces derniers veillent au maintien de leur parc et n’hésitent pas à effectuer des rénovations lourdes. Ce parc est bien maintenu et s’améliore dans le temps. Dans les centres d’activité en périphérie des zones tendues, comme c’est le cas de La Défense par exemple, les propriétaires recherchent la performance énergétique et mettent en place de nombreuses actions coûteuses pour obtenir les meilleurs standards environnementaux. Dans les faits, ce parc, principalement constitué de gros immeubles en verre, reste malgré tout très énergivore, notamment en raison du haut niveau de services proposés, de l’intensité d’usage et de leur structure. Enfin, le parc diffus périurbain est très hétérogène et se compose de bâtiments plus ou moins anciens qui devraient être rénovés, afin d’en améliorer leur attractivité pour les preneurs. Cependant, quand il s’agit de bâtiments détenus par des patrons de PME, on comprend bien que la question de la performance énergétique ne soit pas centrale. Mais paradoxalement, ce parc se révèle souvent moins énergivore, notamment en raison du plus bas niveau de services. D’un point de vue purement surfacique, on remarque que les bâtiments sur lesquels la majorité des efforts sont concentrés restent en moyenne les plus consommateurs, et les bâtiments qui nécessiteraient des rénovations sont moins énergivores. Enfin, concernant le parc public, nous observons d’immenses disparités d’une collectivité locale à une autre, qui dépendent du niveau d’engagement des responsables politiques et de la capacité à mettre en place des actions, à les suivre et à les financer.

Quels en sont aujourd’hui les principaux enjeux ?
L. M. – Les enjeux sont très dépendants des marchés. Certains marchés gèrent professionnellement de l’immobilier. Pour ces acteurs, les principaux enjeux sont donc liés à l’image et à la commercialisation des biens. Dans le marché tertiaire diffus, le gestionnaire est souvent un patron de PME, qui n’est pas toujours informé des obligations qui lui incombent. Les bâtiments sont aussi multilocataires ou multipropriétaires et il est difficile d’embarquer ces sociétés dans une démarche d’amélioration continue de la performance énergétique de leur bâtiment. Enfin, le parc de l’État concentre l’essentiel du plan de relance dans le secteur des bâtiments. Le premier enjeu du marché professionnel est déjà de connaître les consommations énergétiques, ce qui n’est pas toujours simple à faire, puis la planification des CAPEX qui sont les investissements à réaliser dans le temps. Une fois la planification de l’organisation mise en place, il suffit de décliner le plan d’action : en exploitation, il faut effectuer des actions d’amélioration continue année après année avec des opérations de relamping, d’amélioration des systèmes de production de chaud et de froid… Le deuxième enjeu, assez critique, est lié à la communication avec les preneurs. Il s’agit là d’un véritable défi à relever. Il faut engager les preneurs dans une démarche vertueuse. Concernant les systèmes et les équipements du bâtiment, l’enjeu aujourd’hui pour un bâtiment neuf est de faire du commissioning, c’est-à-dire de veiller à ce que les équipements aient été conçus, installés, testés et réglés conformément aux exigences opérationnelles et qu’ils fonctionnent comme prévu. Pour les bâtiments en rénovation, l’objectif est de faire du rétrocommissioning et de régler ou changer les équipements s’ils ne répondent plus aux exigences. Malheureusement, il arrive assez rarement que ce soit le cas, à moins qu’un bureau d’études spécialiste n’intervienne sur les systèmes. Les industriels mettent en avant l’interopérabilité des systèmes depuis une dizaine d’années, alors que dans les faits, cette interopérabilité n’est pas toujours évidente. Ils participent au développement d’associations telles que la SBA (Smart Buildings Alliance) alors que sur le terrain, les changements ne sont pas visibles. Si des propriétaires choisissent aujourd’hui un système qui ne répond pas à leurs attentes, ils devront le changer entièrement, car les systèmes ne communiquent pas nativement entre eux. Les systèmes de régulation ne sont globalement pas un sujet de satisfaction. Cette situation est très dommageable, car ce n’est pas conforme aux exigences et aux promesses.

Les mesures prises par les pouvoirs publics ces dernières années, notamment le décret tertiaire, le plan de rénovation énergétique adossé à France relance ou encore la RE 2020 dont les principaux éléments ont été dévoilés, vont-elles dans le bon sens, selon vous ?
L. M. – Globalement, les mesures vont dans le bon sens, mais vont-elles assez vite ? Nous observons qu’un écosystème en place est très efficace pour créer des barrières à l’entrée à l’innovation. Pour donner un exemple, nous pouvons dire que la RE 2020 va dans le bon sens, car elle va prendre en compte le contenu carbone du bâtiment et des matériaux qui le composent. Cela oblige les acteurs à réaliser une analyse de cycle de vie des matériaux qu’ils mettent sur le marché, ce qui représente en réalité une possible contrainte pour des fabricants de matériaux de taille modeste. Ce type d’études est chronophage et coûteux. Donc même si ces entreprises proposent un matériau innovant, vertueux et fabriqué en France, leurs produits vont se retrouver mal valorisés dans le cadre de la RE 2020 et elles n’obtiendront pas leurs assurances ou leurs avis techniques, donc seront pénalisées face à des industriels moins vertueux, mais mieux organisés. Un autre enjeu central, catalysé par la crise sanitaire, est la prise de conscience du grand public et des décideurs, qui aident au respect des réglementations, qui font émerger des vocations et des convictions. Cela a pour conséquence qu’un décideur fera plus d’efforts et n’hésitera pas à changer sa manière de travailler, car cette prise de conscience des enjeux environnementaux dans la sphère personnelle est poreuse avec la sphère professionnelle. Cette situation est vertueuse, car les décideurs vont davantage vouloir innover, s’impliquer dans les démarches de performance environnementale. Au niveau des collectivités territoriales, nous faisons le même constat de porosité des convictions personnelles et professionnelles. Les sujets liés à l’environnement sont souvent vécus comme une contrainte, et cette prise de conscience aide beaucoup au quotidien dans les prises de décisions vertueuses. Enfin, comme je vous le disais au départ, il est essentiel que les textes soient constructifs, compréhensibles et qu’ils prennent en compte le contexte et le secteur d’activité qu’ils viennent réglementer pour être vus comme une opportunité par les acteurs et non comme une contrainte. Par exemple, la loi DDADUE a malheureusement peu d’utilité, sauf dans le cas d’une démarche ISO 50 001. Pour tous les autres, le prix à payer pour avoir des rapports qui sont peu ou ne sont pas lus est élevé. D’autant que ces rapports sont souvent pauvres, notamment lorsque la tâche a été sous-traitée à des sociétés qui feraient de l’abattage. À l’occasion de l’anniversaire des 10 ans du plan Bâtiment durable (PBD), Jean-Louis Borloo, alors membre du PBD, avait souligné les sommes jetées par les fenêtres pour obliger les collectivités locales et l’État à faire des audits énergétiques sur l’ensemble de leurs parcs lors des lois Grenelle, alors même que ces audits ont peu servi. D’autre part, le décret tertiaire pourrait aussi être plus simple. À vouloir contenter tout le monde, ne risque-t-on pas d’aboutir à un texte qui ne remplisse pas ses promesses ? Il partait initialement d’un objectif simple avec une réduction de 40 % de la consommation énergétique en 2030 toutes consommations confondues. Il se retrouve aujourd’hui à 40 % à 2030 selon des unités fonctionnelles, avec des coefficients de modulation… Finalement, sur un bâtiment, l’objectif pourra être atteint sur un lot, mais pas sur les autres, puis les lots vont fusionner, puis les parties communes, les parkings, etc. Attention à l’usine à gaz !

 » Même si certaines technologies offrent un potentiel intéressant pour l’efficacité énergétique, l’étude des comportements et de la bonne exploitation reste prioritaire.  »

Quels sont, selon vous, les premiers leviers de performance énergétique et environnementale des bâtiments de bureaux en rénovation ?
L. M. – Le point de départ se situe déjà au niveau du rétrocomissionning, car une écrasante majorité des bâtiments sont mal régulés. Il faut faire en sorte d’optimiser le réglage des équipements pour que la régulation fonctionne selon les différents profils d’utilisation du bâtiment. Ensuite, le remplacement progressif des pompes de circulation ou le relamping permettent de générer des économies énergétiques à moindre coût. Il faut que les équipements puissent être remplacés au fil de l’eau lors d’actions de maintenance préventive annuelles. Il y a également un très gros levier sur le comportement des usagers. C’est d’ailleurs l’action la moins chère et la plus intéressante, car elle permet de fédérer les équipes autour d’un projet commun et de générer des gains importants, notamment en décidant de baisser les températures de consigne. Après avoir réalisé ces actions bénéfiques et à moindre coût, une rénovation lourde peut être envisagée. Pour des raisons de confort thermique et acoustique, il faut prioriser le remplacement des ouvertures lors des projets de rénovation, car il s’agit de surfaces déperditives. Ensuite, le remplacement des équipements de chaud et de froid peut être envisagé, suivi en dernier lieu par l’isolation, d’abord de la toiture et de l’étanchéité, puis l’isolation des surfaces verticales.

Quelle est votre vision sur la numérisation du bâtiment et les nouvelles technologies qui l’accompagnent ?
L. M. – Aujourd’hui, la réglementation nous impose d’installer des systèmes connectés, qui, souvent, n’apportent pas les niveaux de satisfaction souhaités. Avant de se dire qu’il faudrait ajouter de nouveaux systèmes, basés sur de nouvelles technologies, il faudrait peut-être d’abord réussir à bien faire fonctionner ce qui est prévu par les réglementations et ce qui est déjà en place dans les bâtiments. La question du rétrocommissioning est donc essentielle, et il est vertueux d’élaborer dans le même temps un contrat de performance énergétique. Il est important de faire les choses dans l’ordre. Dans une tendance de fond qui s’oriente progressivement vers le Low Tech, ces systèmes n’ont pas forcément le vent en poupe. La récupération de l’ensemble des données du bâtiment est-elle souhaitable ? Aujourd’hui, on parle de plus en plus de la technologie 5G et de ses bénéfices pour le bâtiment. Quelle est la valeur ajoutée réelle du dispositif au-delà des mirages du Smart ? Il ne faut pas confondre la fin et les moyens. Instrumenter le bâtiment est un moyen et non une fin. Il faut se poser la question : à quoi sert la numérisation du bâtiment, quelle en est la valeur ajoutée ? Du point de vue du cycle de vie du bâtiment, ces innovations représentent un bénéfice marginal au vu des temps de retour sur investissement, des ressources mobilisées et de la dépendance à certaines industries qui ne sont pas localisées en France. D’autant que dans la plupart des cas, ces systèmes nécessitent de l’humain et des couches logicielles supplémentaires pour fonctionner correctement. Au sein de l’Observatoire de l’Immobilier durable, nous pensons qu’il y a beaucoup de choses à traiter pour améliorer la performance énergétique des bâtiments avant de s’attaquer à la numérisation. Selon notre point de vue, l’humain se retrouve à être le parent pauvre et nous voyons le Smart comme une déresponsabilisation des personnes au profit des systèmes. Les pouvoirs publics et les industriels poussent tellement ces sujets que nous ressentons le besoin de remettre les choses en perspective. À nos yeux, il est nécessaire de rééquilibrer le discours.

Quelles sont les technologies qui offrent le meilleur potentiel pour améliorer la performance des bâtiments, selon vous ?
L. M. – Difficile à dire, aujourd’hui, je ne vois pas une technologie de rupture qui permettrait une réelle accélération pour l’amélioration des performances du parc bâti. Et il faut également rappeler que le potentiel de réduction des consommations du parc repose sur trois piliers égaux, les comportements, l’exploitation des équipements, et la performance intrinsèque des équipements et du bâti notamment. Alors que les pouvoirs publics et économiques martèlent la rénovation énergétique, on peut s’autoriser à s’interroger sur ces autres leviers, dans un contexte où les réglementations thermiques successives, technocentrées, n’ont pas permis un infléchissement majeur des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment en France, et ceci depuis au moins 30 ans, en témoignent les chiffres. Ainsi, si tous les systèmes de régulation – GTC/TGB – présentent un intérêt, il faut encore qu’ils soient correctement installés, paramétrés et exploités afin de faire valoir un potentiel intéressant, ce qui est encore peu souvent le cas. Je n’ai pas d’avis sur le processus BIM, il faudra attendre un plus grand nombre de retours d’expérience pour pouvoir donner un avis objectif. Quoi qu’il en soit, on finit toujours par revenir sur l’humain, qui reste le dénominateur commun à ces technologies ; et si l’humain n’alimente pas ces systèmes et ne les met pas correctement à jour, alors leur potentiel s’effondre. Encore une fois, à l’Observatoire de l’Immobilier durable, même si certaines technologies offrent un potentiel intéressant pour l’efficacité énergétique, l’étude des comportements et de la bonne exploitation reste prioritaire. D’une part, les industriels, l’État et toute sorte d’organismes en font déjà la promotion. Enfin, les approches technocentrées révèlent leur limite, il faut explorer de nouveaux horizons si nous voulons être aux rendez-vous de ce siècle.

Avec la crise sanitaire et les confinements successifs, le télétravail est devenu la norme dans de nombreuses entreprises. Comment les parcs immobiliers des entreprises vont-ils évoluer pour répondre à ces nouveaux usages ?
L. M. – Dans les bureaux, malgré la crise sanitaire et le télétravail, les taux d’occupation restent importants. Certes, la jauge est loin d’être pleine, mais les bâtiments sont utilisés. Je pense que les véritables répercussions liées à l’accélération de la montée en puissance, déjà en cours avant la crise, du nomadisme et du télétravail, ne seront observées qu’à fin 2021, début 2022. Il s’agira certainement d’une contraction de la demande, principalement dans les zones moins attractives. En effet, à partir du moment où le télétravail sera institutionnalisé 3 jours sur 5, sur le papier le besoin en mètres carrés va se réduire de deux cinquièmes. Dans les faits, ce n’est pas si simple que cela, on peut s’attendre à ce que les espaces pour de nouveaux services nécessitent de conserver une partie des surfaces. D’autre part, les tiers lieux, comme les espaces de coworking, vont venir compléter l’offre de postes de travail mis à disposition par les entreprises. En parallèle, nous entendons les signaux fiables, notamment des hôtels, des gares ou des centres commerciaux qui institutionnaliseraient le fait de proposer des locations de bureaux à la journée pour les travailleurs.

Quels sont les principaux enjeux des gestionnaires de bureaux post-covid ?
L. M. – Les nouveaux usages ne vont pas nécessairement générer la création de nouveaux métiers. Une offre reposant sur les métiers de « CHO » (Chief happiness officer) ou de Community Manager existe déjà. Ils ont pour rôle de s’assurer de bonnes conditions de travail des salariés et d’organiser la vie de groupe autour des nouveaux services mis à disposition dans les espaces de travail. En revanche, la crise devrait accélérer le recours à cette nouvelle offre de service, dû à l’accélération des nouveaux modes de travail.

À quoi ressemblera le bureau de 2030 ?
L. M. – Concernant la structure de l’offre, le contexte de télétravail généralisé et la contraction de la demande devraient générer une réflexion importante sur l’augmentation des surfaces de partage et d’échange et sur l’apport de services aux salariés. Dans les grandes entreprises, les sièges centraux seront complétés par des espaces de passage et de tiers lieux, comme des espaces de coworking. Au niveau des usages, je pense que les immeubles de bureaux ne vont pas tant évoluer et qu’il s’agira surtout d’une transformation de l’ancien vers davantage d’ergonomie et de services. Concernant les bâtiments, le marché du neuf devrait ralentir au profit des réhabilitations de l’existant, notamment dans un contexte où les pouvoirs publics se rendent compte de l’effet désastreux de l’artificialisation des sols sur la biodiversité. En tout état de cause, il est très compliqué de prévoir les évolutions à dix ans, dans une période comme celle-ci : quelle sera la structure de l’économie dans dix ans ? Dans un contexte de pandémie, de changements climatiques, d’augmentation des vagues de chaleur, d’érosion de la biodiversité et d’inégalité sociale exacerbée, les usages pourraient se retrouver bien chamboulés. Nous sommes aujourd’hui dans une phase d’exploration.

Quels sont les dossiers phares de l’Observatoire de l’Immobilier durable pour l’année à venir ?
L. M. – Nous poursuivons nos travaux sur la question de l’adaptation au changement climatique des bâtiments. Notre objectif est de déterminer les actions d’adaptation, de cartographier les risques et de déterminer les facteurs de vulnérabilité des territoires. Un autre volet d’études concerne l’actualité normative et réglementaire de nos voisins européens pour comprendre comment les autres pays traduisent les directives dans leur droit national. D’autre part, nous constatons un essor très important de la finance responsable dans l’immobilier : de plus en plus de fonds immobiliers souhaitent obtenir des labellisations ISR (investissements socialement responsables). Nous renforçons notre communication sur les risques liés au climat et à la biodiversité pour les investisseurs institutionnels et les sociétés de gestion de portefeuilles. Enfin, nous suivons la dynamique générée par la mise en application du dispositif écoénergie tertiaire, anciennement décret tertiaire. Cela se traduit par un certain nombre d’investissements sur la captation de la donnée énergétique et les travaux d’études pour planifier des Capex à venir et anticiper les actions à mettre en œuvre sur le renouvellement des matériaux et des équipements. Autour du décret tertiaire se cristallise une professionnalisation des questions environnementales dans les politiques d’investissements. L’Europe a fait des propositions sur une taxonomie pour développer les produits financiers verts et l’immeuble est un produit financier comme un autre. Les définitions ne sont pas encore arrêtées, mais il y a fort à parier qu’elles reposent sur les résultats du DPE, ce qui ferait émerger un nouveau vecteur de valeur verte. Enfin, certains sujets comme le développement des filières d’écomatériaux, le bilan carbone des bâtiments avec la RE 2020, mais aussi la biodiversité, vont encore beaucoup nous occuper cette année.

Propos recueillis par Alexandre Arène