De nombreux immeubles de bureaux de la capitale ne sont plus adaptés aux exigences actuelles que sont la lumière, la modularité, l’efficience énergétique, l’isolation acoustique, la sécurité et la supervision. Il y a longtemps que le fait d’amener l’eau et le gaz à tous les étages ne suffit plus. C’est en partant de ce constat que Soferim a lancé la restructuration de cet immeuble de 5 étages en pierre de taille datant de la fin du XIX°siècle avec une augmentation de surface sur l’arrière pour constituer une surface SHON totale de 2 800 m². Accompagné par C2a architectes et plusieurs bureaux d’étude, il a fallu trouver des solutions créatives et réalistes pour assurer la valorisation durable du bien et la satisfaction de ses occupants.

Une conception transversale

Un tel projet doit s’accompagner d’une profonde réflexion, y compris sur tous les aspects techniques de l’installation. Le bon dosage est difficile à trouver, car un déficit d’innovations hypothèque la pérennité du bâtiment, et l’excès d’automatismes non maîtrisés peut aboutir à l’insatisfaction des utilisateurs. Il ne suffit pas de réunir toutes les innovations du moment pour réussir un projet smart building ! L’interopérabilité des différents équipements, et un soin tout particulier à la qualité de l’interface logicielle personnalisée aux différents profils d’utilisateur ainsi qu’à l’ergonomie d’utilisation des différents espaces, sont des critères essentiels. L’improvisation et l’approximation peuvent coûter très cher et sont particulièrement incompatibles avec le concept de smart building, car il s’agit de fonctions transversales nécessitant une intégration avec tous les lots du bâtiment. C’est pourquoi les bureaux d’étude ont été soigneusement sélectionnés pour répondre à la demande de conception d’un bâtiment intelligent dès la conception. Un cahier des charges précis commun aux différents lots techniques a été rédigé et quelques amendements ont été précisés dans les CCTP électricité, ascenseurs, menuiseries extérieures et CVC pour éviter tout risque d’incompatibilité entre le système de gestion du bâtiment et les équipements proposés par les entreprises. Cela a permis d’éviter toute déconvenue d’ordres technique, esthétique et fonctionnel et de définir en amont les responsabilités de chacun. La conception transversale implique en général l’attribution du lot « smart » à une entreprise spécifique. NT Conseil a été retenu pour la partie conception technologique et Domedia pour l’intégration. Pour Anne-Sophie Vassort, chargée d’opération chez Soferim, « ce type de projet implique très clairement un besoin d’accompagnement en termes de conseil et d’assistance spécifiques à la maîtrise d’ouvrage ainsi qu’au gestionnaire du bâtiment encore peu habitué à ce genre de technologie ».

Une analyse approfondie des besoins fonctionnels

La conception transversale s’est appuyée sur une analyse approfondie des besoins des différents utilisateurs, en impliquant tous les métiers concernés (responsable technique, services généraux, service informatique, direction financière, syndic…). Le respect des normes environnementales et de performance énergétique était un préalable (ambiance acoustique et thermique optimisée, objectif de certification HPE), avec un objectif de performance basse consommation (BBC) rénovation pour la partie existante et BBC construction neuve pour l’extension. Les principaux objectifs fonctionnels concernaient le confort de travail et les économies de charges (régulation automatique du chauffage, de la climatisation et de l’éclairage par détecteur de présence, analyse précise des consommations énergétiques par usage), ainsi que la sécurité et la convivialité d’accueil des visiteurs dès le hall d’entrée (contrôle d’accès virtuel personnalisé et modulable, salon VIP avec libre accès au Wi-Fi, gestion optimisée de la position des ascenseurs…).

Cet immeuble haussmannien intelligent intègre les dernières innovations technologiques et environnementales. La grande majorité des équipements du bâtiment sont en mesure de communiquer pour le pilotage, la supervision et le comptage de quasiment toutes les fonctions du bâtiment (production de chaud CPCU, production de froid Climespace, consommation électrique, consommations d’eau), que ce soit en global et par niveau pour l’imputation précise des charges aux différents locataires. Une remontée d’alarme par mail et SMS a été mise en place pour alerter sur les principaux défauts (climatisation, ventilation renouvellement d’air…), ce qui permet une réactivité plus grande des entreprises et, surtout, une traçabilité parfaite des interventions.

Une application disponible sur un écran tactile encastré à l’entrée de chaque lot, sur les ordinateurs des utilisateurs ainsi que sur tablette dans certains bureaux permet d’intervenir, selon les droits d’accès, à tout ou partie des fonctions de l’immeuble (dérogations, centralisations, tableaux de bord des consommations, accueil des visiteurs, caméras, passage en mode hors gel basse consommation pour les heures non travaillées, supervision des équipements…). De nombreux capteurs permettent la détection de présence sur tous les éclairages (aucun interrupteur dans les bureaux), la détection d’ouverture de fenêtre et de porte -fenêtre (sans fil-sans pile), la régulation d’air et la mesure du taux de CO₂ dans certains locaux spécifiques comme les salles de réunion afin d’améliorer le confort en fonction du nombre de personnes présentes dans la pièce.

Toutes les façades, y compris celles du patio central, sont gérées de façon dynamique et disposent de stores asservis à une station météo qui déclenche leur abaissement automatiquement en fonction de certains paramètres (pénétration du soleil dans la pièce, fenêtre ouverte, température extérieure…). Le réglage individuel est possible grâce à de mini-écrans tactiles situés à l’entrée de chaque espace dans la limite des critères du BBC (+2 ou -2 degrés).

Enfin, la mise en place d’un système de contrôle d’accès par badge et d’une borne d’accueil virtuel située dans le hall d’entrée ont permis de trouver un compromis entre présence permanente d’une hôtesse d’accueil et accès libre non sécurisé. En dehors des heures de bureau, un visiophone situé sur la rue complète le dispositif, avec la possibilité de renvoi vers différents postes de travail ou vers les téléphones mobiles.

Un bâtiment 2.0 ?

Quelques mois après sa livraison et une période d’adaptation plus longue que dans un immeuble traditionnel, les utilisateurs ont pris leurs marques. Les derniers locataires ont pu bénéficier de la modularité de l’installation pour adapter l’espace et les différents équipements au plus près de leurs besoins. Le gestionnaire de l’immeuble a commencé à analyser les données de consommations et à mettre en place des procédures de maintenance spécifiques. La démarche s’inscrit dans le temps et le système basé principalement sur les protocoles IP et KNX pourra évoluer en termes de supervision, voire d’hypervision, à l’échelle de tous les bâtiments du gestionnaire.

Selon Anne-Sophie Vassort, « ce type de projet nécessite de communiquer très régulièrement auprès des occupants de manière simple, voire par expérimentation directe, les occupants étant peu sensibilisés aux économies d’énergies, mais plutôt préoccupés par leur confort personnel. Des actions de sensibilisation ont encore lieu régulièrement après une année entière dans les lieux pour leur permettre de se familiariser avec le matériel de commande et les implications de leurs demandes sur le reste des équipements. Les changements de saison sont les principales périodes de demande, car cela génère des actions inadaptées des occupants au regard des températures extérieures (trop forte demande de chaud ou de froid, ouverture des fenêtres pour ventiler…). Cela nécessite par ailleurs une très bonne formation des acteurs de la maintenance, notamment du CVC, peu habitués à autant de suivi automatisé et à tant de données de vie du bâtiment ».

Cette réalisation démontre qu’il est possible, dans un projet tertiaire de taille intermédiaire, de faire converger tous les lots techniques sans se limiter à une simple GTB ni tomber dans une débauche de technologies hétérogènes. En outre, il illustre bien les défis que représente la rénovation du parc immobilier de bureaux en France et, sans remettre en cause la qualité des différents intervenants, éclaire une nouvelle fois la difficulté d’intégrer les systèmes innovants dans le bâtiment. On ne pourra parler de bâtiment 2.0 que lorsque ce type d’installation pourra se faire de façon naturelle grâce à une évolution des mentalités de tous les acteurs et à l’aide des méthodes modernes de conception, d’exécution et de maintenance que présage par exemple la maquette numérique. L’enjeu est de produire des bâtiments confortables, efficients au niveau énergétique, compatibles avec les futures technologies et déjà prêts à s’interfacer avec les smart grids et la smart city. Pour Jean Papahn, président-directeur général de Soferim, le bilan est clair : « Les intervenants ont compris qu’une mise à niveau très significative des compétences est nécessaire pour évoluer vers l’univers du smart, mais en même temps cela a été perçu comme un sujet passionnant pour tous, étant donné les bénéfices énormes que l’on peut en tirer. »