Lorsque Perella Weinberg Partners devient propriétaire de la tour Chartis, en 2011, le groupe projette la réalisation dune simple remise en état de cet IGH construit dans les années 1960. La réflexion menée en amont sur les consommations énergétiques du bâtiment va engager le propriétaire dans un chantier beaucoup plus important.
En 1967, à Courbevoie, la tour CB15 (1), fait partie des tout premiers immeubles de grande hauteur (IGH) du futur site de La Défense qui n’est pas encore le bouillonnant quartier d’affaires que l’on connaît aujourd’hui. Large de 44 m, longue de 22 m, haute de 99 m (2), sa masse en béton s’élève alors de manière presque incongrue au milieu d’habitations anciennes. Habitations qui vont être rasées pour laisser place à un programme immobilier de 21 tours aux dimensions équivalentes. La tour CB15 développe ainsi 5 niveaux en sous-sol, 3 en entresol et 27 en superstructure, dont deux niveaux (11 et 26) avec des coursives. En 2001, devenue la tour AIG (elle sera rebaptisée « tour Chartis » en 2009 par l’assureur qui l’occupe et change de nom), elle connaît une première rénovation : son hall d’accueil est alors complètement transformé et 6 étages sont restaurés. En 2011, Perella Weinberg Partners acquiert l’édifice pour 110 M€. En 2012, après le départ de Chartis, l’investisseur décide de réhabiliter la tour pour la valoriser avant de la mettre sur le marché de l’immobilier.
Passer de 1 à 20 sur l’échelle de la performance énergétique, à coût maîtrisé
L’objectif initial du groupe américain est de rénover la façade et de remettre 6 ni- veaux en état. L’audit énergétique et un travail de réflexion approfondi mené en amont vont donner une nouvelle orientation au projet : l’investisseur décide de faire de cette tour de 1967, devenue une épave thermique, un immeuble HQE rénovation, accessible aux personnes à mobilité réduite, éligible à la labellisation BBC. Budget total pour réhabiliter les quelque 28 500 m2 Shon du bâtiment : 35 M€, soit 1 228 €/m2 rénové. L’architecte Silvio Petraccone est mis- sionné pour la maîtrise d’œuvre, et Créatis, filiale du groupe Spie Batignolles, pour le pilotage de l’ensemble des travaux. Il s’agit, en 21 mois, de passer de 1 à 20 sur l’échelle de la performance énergétique. Cette rénovation est un défi aussi bien technique qu’économique.
Remettre aux normes un bâtiment des années 1960
Construite à une époque où les normes de sécurité et la réglementation thermique n’existaient pas, il a fallu complètement repenser le bâtiment. « Il n’est pas possible de réhabiliter une tour des années 1960 et de la rendre entière- ment conforme aux normes d’au- jourd’hui, explique Silvio Petraccone. Il faut améliorer autant que possible, et c’est ce que nous avons fait pour cette tour d’une manière évidemment incommensurable. » Pour la sécurité incendie, « nous avons travaillé avec Philippe Gérard, de Socotec, le grand spécia- liste des tours en France. Il a su discerner les points de sécurité fondamentaux sur lesquels inter- venir. Le bâtiment disposait d’un système de désenfumage et d’une zone CHC (3), en revanche, l’en- semble des niveaux communiquaient pour faire passer les organes de chauffage ». Des planchers coupe-feu sont aménagés ; quant à la zone de circulation protégée, elle est réduite de moitié pour optimiser l’espace privatif, offrant ainsi une plus grande surface de bureaux. Une option qui a véritablement « déverrouillé » ce projet de réhabilitation, selon Silvio Petraccone.
Un impressionnant travail mené sur la lumière
Autre enjeu majeur : la façade, alternance d’imposants piliers en béton et de parois vitrées, ne représentant à elles seules que 40 % de la superficie des façades du bâtiment. L’architecte suggère de conserver la structure béton pour sa qualité et la beauté « vibrante » du matériau et de son modelé, mais il faut complètement repenser l’étanchéité et la lumière pour s’inscrire dans l’objectif HQE/BBC voulu par le maître d’ouvrage. « Respecter les contraintes imposées par les cibles HQE (facteur lumière du jour, ne pas dégrader le niveau d’éclairage existant…) et répondre aux exigences thermiques du label BBC est devenu extrêmement compliqué en rénovation, reconnaît l’architecte. Passer d’un simple vitrage existant à une double peau absorbe évidemment davantage de lumière, et l’idée n’était pas de “combattre” les poteaux béton, il fallait intégrer ces éléments et trouver la solution. »
La solution ? Un verre innovant, agrafé, émaillé en face extérieure de minuscules points blancs qui vont, au demeurant, HQE/BBC voulu par le maître d’ouvrage. « Respecter les contraintes imposées par les cibles HQE (facteur lumière du jour, ne pas dégrader le niveau d’éclairage existant…) et répondre aux exigences thermiques du label BBC est devenu ex- trêmement compliqué en rénovation, reconnaît l’architecte. Passer d’un simple vitrage existant à une double peau absorbe évidemment davantage de lumière, et l’idée n’était pas de “combattre” les poteaux béton, il fallait intégrer ces éléments et trouver la solution.»
Des outils de gestion centralisée pour une consommation maîtrisée
L’ensemble des applications de confort de la tour seront régulées et pilotées de manière centralisée. Delta Dore a été missionné pour le lot GTB (matériel, analyse fonctionnelle et mise en service), Spie Batignolles prenant en charge
la mise en œuvre. La solution proposée par l’industriel est construite sur une architecture LonWorks.
Elle permettra le pilotage centralisé de :
– 2 500 points d’éclairage en Dali ;
– 1 000 stores (pilotage combiné avec l’éclairage) ;
– 1200 multicapteurs (détecteurs de présence, luminosité, 1er et 2e jours) ;
– 870 ventilo-convecteurs ;
– 8 centrales de traitement d’air ;
– 1 000 points d’alarmes techniques ;
– 400 compteurs (250 pour l’énergie électrique, 150 pour les calories et le comptage d’eau).
Particularité de la solution proposée par Delta Dore, un tableau de bord énergétique qui permettra de mesurer les consommations par zone (immeuble entier, étage, poste de travail) et par type d’énergie pour pouvoir établir des étiquettes énergétiques. Avec sa télécommande physique ou vir- tuelle (via son ordinateur), l’usager aura la possibilité de déroger et d’intervenir sur l’éclairage, les stores, le chauffage et la climatisation dans une plage qui pourra être individualisée. Avec la télécommande virtuelle, il sera en effet possible de connaître l’éco-comportement des utilisateurs et de modifier la plage de consignes dans laquelle l’usager sera autorisé à déroger. Un outil de recloisonnement dynamique, associé à ce tableau de bord énergétique, facilitera la programmation des applications en cas de réaménagement des bureaux. Enfin, un outil d’autodiagnostic apportera une assistance à l’exploitation en l’alertant sur des incohérences de fonctionnement (une mesure de température qui ne correspondrait pas à la consigne donnée, par exemple) . Cet outil de « check-up » est prévu pour chaque bureau. Enfin, les contrôleurs pilotant l’éclairage et les stores sont dotés d’une alimentation en découpage. Cela permettra de dégager 20 à 30 % d’économies en mode veille.
AVIS D’EXPERT
SILVIO PETRACCONE, architecte
Face à un projet d’une telle ampleur, n’aurait-il pas mieux valu démolir et reconstruire ? La question n’a jamais été envisagée, selon l’architecte, Silvio Petraccone, qui explique le choix de maintenir la tour existante. « Toute la difficulté d’une réhabilitation réside dans la capacité à évaluer un immeuble pour que l’investisseur puisse négocier une offre d’achat. Avant d’acheter, il a besoin d’éléments sur l’état du bâtiment, ses consommations, l’ampleur des travaux, l’estimation de leur coût… La tour Chartis a été étudiée très en amont et dans sa globalité. Nous avons visité les locaux alors qu’ils étaient encore occupés, ce qui était déjà une première difficulté pour l’évaluer. Même lorsque vous avez les plans d’un bâtiment, vous ne pouvez jamais être certain que ce qui a été fait est conforme au document que vous avez entre les mains. Et il y a toutes les surprises que vous
découvrez au cours d’un chantier, que vous ne pouvez pas évaluer au départ. Il faut pouvoir, par exemple, justifier la destruction d’éléments que l’on pourrait penser indispensables et qui, en définitive, ne le sont pas. Un ingénieur d’Egis Bâtiments nous a énormément aidés par son analyse de l’immeuble et ses infrastructures. Démolir la tour aurait pris beaucoup plus de temps, aurait coûté plus cher aussi. C’est vrai, il y a des rénovations qui ont coûté beaucoup d’argent et ne sont pas à la hauteur ; et, même avec la bonne adéquation économique, une rénovation n’est jamais gagnée d’avance. Dans le cas de cette tour, nous avons réussi à trouver un compromis : partir de l’existant, investir dans l’intelligence, être performant à budget maîtrisé et garantir le résultat. C’est d’ailleurs grâce à cette adéquation économique qu’elle a été bien perçue par le marché et louée rapidement. »
Même avec la bonne adéquation économique, une rénovation n’est jamais « gagnée d’avance ».
Un chantier qui a multiplié les défis
Le gros œuvre a incontestablement représenté le plus gros challenge de ce projet : récupérer l’espace perdu (des coursives niveaux 11 et 26), agrandir le toit terrasse en modifiant les acrotères existants en métal par de nouveaux en béton ; désamianter complètement la tour en combinaison avec l’intervention des façadiers… sans compter le défi que représente un chantier de cette ampleur dans un site aussi dense que celui du quartier d’affaires de La Défense. « Au plus fort de l’activité, 200 personnes participaient aux travaux, relate Jean-Noël Bidet, le très serein chef de chantier de Créatis. Les délais serrés exigeaient de tourner à plein régime, les accès limités imposaient une logistique millimétrée, l’intendance pour l’ensemble des personnels du chantier (bureaux tech- niques, restauration, sanitaires, vestiaires…) nécessitaient de l’espace dans le bâtiment lui-même… : pour mener ce chantier, il était crucial de travailler de manière extrêmement coordonnée entre tous les corps d’état, ce partenariat était indispensable pour ajuster l’organisation et le planning quand nous nous trouvions face à une situation imprévue, comme lors du désamiantage, par exemple (de l’amiante trouvée dans les joints, au niveau des ascenseurs a contraint à refaire les paliers). » Cette nécessaire coordination explique le fait que Créatis a été mandaté pour piloter le groupement d’entreprises et la totalité du chantier. Les travaux sont toujours en cours. Jusqu’à présent, budget et délais ont été respectés. La livraison est prévue mi-avril. Le nouveau locataire de la tour Blanche s’appelle ERDF.
Le choix de la LED pour optimiser le poste éclairage
Hormis les sous-sols et entresols éclairés en fluorescence, les 27 niveaux en superstructure de la tour Blanche sont « full LED », des LED de dernière génération (140 lm/W à la sortie de la LED), selon le fabricant Arlus/Debbas France. L’immeuble compte environ 4 300 dalles 300 x 300 pour les plateaux de bureaux, 5 600 points lumineux en corniche pour les zones de circulation (une LED tous les 5 cm), environ 400 m linéaire de LED pour les ascenseurs et des lignes continues pour le hall d’entrée qui devrait recevoir un traitement particulier au moment de l’aménagement. Au total, 2 500 points d’éclairage sont asservis et capables de remonter des informations à la GTB (température, présence, lumi- nosité, fréquentation des salles de réunion, etc.). Les dalles sont équipées d’une vasque 3D opaque qui diffuse un flux lumineux très confortable (4 000 K, IRC > 85, UG < 19) et ne forment pas un point de lumière intense en faux plafond. L’éclairage général consomme moins de 6 W/m².
• Maître d’ouvrage : Perella Weinberg Partners • Architecte et maître d’œuvre : Silvio Petraccone, Agence Petraccone & Vodar • Maître d’ouvrage délégué : Alterea Cogedim • Maître d’œuvre exécution : Egis Bâtiment • Pilotage du chantier et du groupement d’entreprises : Créatis (Spie Batignolle
Pascale Renou
(1) CB15, abréviation de Courbevoie-bureaux-quartier 1 de La Défense-5e tour érigée sur le site. La tour prendra successivement les noms de tour Aquitaine, tour AIG, tour Chartis et aujourd’hui tour Blanche.
(2) La tour CB15 s’inscrit dans le programme de 21 tours de bureaux prévu par le premier plan de masse de l’Epad (aujourd’hui Epadesa, Établissement public d’aménagement de La Défense Seine-Arche) et doit respecter les dimensions suivantes : 24 m de large sur 42 m de long et 115 m de haut.
(3) CHC : circulation horizontale commune (zone de circulation protégée).
